📘 1. ¿Qué es una Cesión de Remate?
La cesión de remate es el traspaso de los derechos de adjudicación de un inmueble subastado judicialmente.
Cuando un inmueble es embargado en el ámbito de un procedimiento de ejecución hipotecaria se celebra una subasta judicial. Una subasta judicial es un procedimiento legal mediante el cual un inmueble embargado se vende públicamente para satisfacer una deuda impagada.
Participantes clave:
- Cesionario: comprador final.
- Acreedor: Propietario del derecho de crédito que grava el inmueble y cede sus derechos sobre la adjudicación del mismo al cesionario.
- Juzgado: valida la cesión y emite el Testimonio del decreto de adjudicación.
🧭 2. Pasos para adjudicar un bien en Cesión de Remate
Para adjudicar un bien en cesión de remate debes saber que se trata de una operación que vas a realizar con Inversiones y Subastas y la vas a finalizar en el juzgado. Es un proceso normal que culmina con la resolución judicial (Testimonio de Decreto de Adjudicación) y este sería tu título de propiedad respecto al bien adjudicado. Es decir, es el equivalente a una Escritura Pública firmada en notaría.
Te explico más a fondo el proceso: las fincas en cesión de remate, al ser fincas embargadas, la ley dice que deben de pasar por el proceso de subasta pública donde un postor puede pujar por el precio establecido. Si esa subasta queda desierta, el acreedor puede buscar un tercero interesado en la compra.
Si ese interesado eres tú debes tener en cuenta los diferentes pasos de este proceso:
Primero, el acreedor hará un estudio para saber de dónde provienen los fondos. Este estudio está basado en la Ley 10/2010 de Prevención de Blanqueo de Capitales y Financiación de Terrorismo. Por ello, te solicitaremos documentación económica para saber si el dinero con el que vas a comprar la finca proviene de acciones lícitas.
🔹 A. Prevención de Blanqueo de Capitales.
La Prevención de Blanqueo de Capitales consiste en acreditar la procedencia de los fondos con los que vas a comprar el Inmueble. Una vez hayas pagado el importe de la reserva, Inversiones y Subastas te facilitará toda la documentación necesaria para llevarla a cabo en coordinación con el acreedor.
🔹 B. Acuerdo de cesión
- 1. Aceptación de la oferta por parte del acreedor. El acreedor, si cree viable la oferta presentada, comienza con el estudio de Prevención de Blanqueo de Capitales. Este proceso puede tardar desde una semana, a un mes aproximadamente, si bien, este periodo es orientativo.
- 2. Firma del Contrato de Cesión de Remate. Una vez aprobado el trámite de Prevención de Blanqueo de Capitales, Inversiones y Subastas te facilitará el contrato de cesión de remate que recoge todos los términos y condiciones de la operación , fundamentalmente, la cesión de derechos de adjudicación sobre el bien subastado. Lógicamente, te solicitaremos el abono de un porcentaje del importe total acordado respecto al precio de cesión de remate. Este abono tendrás que realizarlo en la cuenta corriente de la que es titular el acreedor y reflejada en el contrato de cesión.
🔹 C. Validación judicial
- El acreedor, solicita en el juzgado correspondiente la celebración de una comparecencia de cesión aportando el contrato firmado de cesión de remate. Una vez que el juzgado dicte día y hora para la celebración de la comparecencia, el acreedor te solicitará a través de transferencia bancaria el pago del tanto % restante del importe total emitiendo una Carta de Pago a tu favor.
- Día de la comparecencia. El día de la comparecencia tendrás que presentarte en el juzgado requerido, asistido por abogado y procurador para que el juez reconozca tus derechos de adjudicación sobre ese inmueble.
- El Letrado de la Administración de Justicia en el acto de la comparecencia levanta el acta de cesión en la que se recogen los términos de la misma acordados en el contrato de Cesión de Remate.
- Posteriormente, el juzgado emite el Decreto de Adjudicación donde tu abogado y procurador validar que los datos recogidos en el Decreto son correctos. En caso contrario de deberán realizar la tramitación correspondiente.
- Finalmente, el juzgado emitirá el Testimonio del Decreto de Adjudicación. Este documento será tu título de propiedad sobre el inmueble con el que inscribirás dicho inmueble en el Registro de la Propiedad a tu nombre.
🔹 D. Registro e impuestos
Una vez tengas el Decreto de Testimonio de Adjudicación, tendrás que liquidar las cargas e impuestos para poder registrar el inmueble.
Cargas a liquidar:
- Comunidad de Propietarios: Último año en curso más los tres años anteriores, en caso de que estén pendientes de pago.
- IBI: Último año en curso más los tres años anteriores, en caso de que estén pendientes de pago.
Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP):
- Se paga en la comunidad autónoma correspondiente.
- Plazo: 30 días hábiles desde la emisión del Testimonio de Decreto de Adjudicación al cesionario.
Presentación de documentación en el Registro de la Propiedad para inscribir el inmueble:
- Testimonio de Decreto de Adjudicación emitido por el juzgado correspondiente.
- Justificante de pago del ITP.
- Original de las transferencias realizadas de los pagos correspondientes de Comunidad de Propietarios e IBI.
🔹 E. Otros trámites, si aplican.
- Plusvalía municipal (IIVTNU):
- El este caso, este pago corresponde al acreedor y el cesionario presentará dicho pago en el Ayuntamiento correspondiente.
- Cambio de suministros (agua, luz, gas).
- Desahucio si está ocupado (si aplica).
✅ Ventajas de comprar en cesión de remate
Las ventajas de comprar en cesión de remate son las siguientes:
- Precio inferior al del mercado.
- No necesitas ir a subasta tú mismo.
- Puedes hacer la inscripción directamente a tu nombre.
⚠️ Riesgos y precauciones
Toda precaución es poca, por ello para evitar riesgos es aconsejable que tengas en cuenta:
- Revisa cargas pendientes o embargos posteriores.
- Asegúrate de que el inmueble no esté ocupado, si es así, en Inversiones y Subastas podemos ayudarte y asesorarte para realizar todas estas gestiones.
Si tienes dudas, estamos a tu disposición para ayudarte y aclararte lo que necesites. Ponte en contacto con nosotros a través del n.º de teléfono (Susana) o bien escríbenos a info@inversionesysubastas.es