Las Cesiones de Remate se rigen por una complejidad procesal que exige un rigor absoluto; a diferencia de una compraventa mercantil, aquí nos movemos en sede judicial.

A continuación, detallamos el Checklist definitivo para conseguir que este proceso sea un éxito, desde que localizamos el activo hasta que giramos la llave en la cerradura.

1. Fase de Identificación y Análisis (Due Diligence)

Antes de comprometer un solo euro, el análisis debe ser exhaustivo. El proceso comienza en nuestra cartera de activos seleccionados. No todas las oportunidades son viables, por eso realizamos un análisis técnico previo:

·        Examen del Expediente Judicial: Estudiamos paso a paso el estado del procedimiento, localizando la documentación de la subasta judicial para saber exactamente en qué situación se encuentra en el procedimiento judicial.

·        Estudio de la Certificación de Cargas: Es vital identificar las cargas posteriores al embargo (que el comprador deberá asumir) y las anteriores (que serán canceladas a través de la emisión del Mandamiento de Cancelación de Cargas) con el fin de realizar el estudio económico de rentabilidad del activo. Para ello, realizamos una Verificación Registral a través de la solicitud al Registro de la Propiedad de una nota Simple actualizada para confirmar que no existan cargas posteriores que el Mandamiento de Cancelación de Cargas no pueda eliminar.

·        Análisis de Rentabilidad: Valoramos el activo frente al precio remitido por el fondo o entidad bancaria en comparación con el precio real de mercado. Te facilitamos un estudio de rentabilidad tanto para alquiler como para venta posterior (exit strategy).

• Investigación de ocupación: Determinamos si el deudor sigue en la vivienda, si hay inquilinos con contrato o si hay okupas. Este punto definirá el tiempo de retorno de la inversión. Para ello, nuestros agentes de campo expertos realizarán una investigación exhaustiva y contactarán con el ocupante con el fin de llegar a un acuerdo de salida del inmueble.

2. Fase de negociación: Presentación de la Oferta y Documentación

Una vez validado el activo, procedemos a formalizar tu interés de presentar una oferta al cedente (generalmente la entidad bancaria o fondo de inversión).

Para lanzar la oferta, necesitaremos:

• Documentación de identidad: DNI (Persona Física) o NIF (Persona Jurídica).
• Prueba de solvencia: Certificado de titularidad y saldo bancario.
• Origen de fondos: Una breve explicación del origen del capital (actividad profesional, venta de activos, préstamos, etc.).

Con esto, elaboramos un Contrato de Oferta con tus datos, los datos del activo, las condiciones sujetas al contrato y el precio. Tras tu firma, lanzamos la propuesta al cedente.

3. Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC)

Aprobada la oferta, entramos en la fase de cumplimiento de la Ley 10/2010 de 28 de abril. Este trámite es obligatorio para verificar el origen lícito de los fondos. Facilitamos los contratos sujetos a la operación y solicitamos la documentación económica a aportar para llevar a cabo el estudio de PBC. Se remite al acreedor el estudio realizado a través de nuestros expertos y en un plazo aproximado de 15 días, el fondo nos confirma la validación del análisis de PBC.

4. Reserva y Fase Judicial (La Comparecencia)

Tras la aprobación del PBC, se firma el Contrato de Arras, donde se abona entre el 10% y el 20% del importe total. Aquí empieza la gestión judicial directa:

• Escrito al Juzgado: Tu abogado y el del acreedor informan conjuntamente al juzgado para que emita fecha para la Comparecencia de Cesión.
• El Procurador: Es una figura obligatoria impuesta por el juzgado. Se personará en tu nombre para garantizar que la venta sea jurídicamente impecable.

Nota de experto: Si no dispones de abogado y procurador, en Inversiones y Subastas ponemos a tu disposición nuestro equipo legal experto para garantizar el éxito total.

5. Pago Final y Acta de Cesión

Con la fecha de cesión fijada, el fondo remite el contrato definitivo. Deberás realizar la transferencia del porcentaje restante. Una vez recibida la transferencia, el acreedor emite la Carta de pago a tu favor. El día señalado:

1. El procurador acude al juzgado de Primera Instancia con tu documentación, la carta de pago del acreedor y los justificantes de las transferencias.
2. El procurador solicitará la ejecución para ratificar la cesión de remate ante el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ). Informará al Juez de tu condición de tercero interesado en adquirir el remate.
3. El Juez emite el Acta de Cesión.

6. Fase de Adjudicación y Registro

Tras la comparecencia, el proceso entra en su fase documental definitiva.

• Decreto de Adjudicación: El Juzgado dicta el documento que te reconoce como nuevo propietario en el plazo aproximado de 1 mes posterior a la celebración de la comparecencia de Cesión.
• Testimonio del Decreto y Mandamiento de Cancelación: Tu procurador solicitará estos documentos originales que permiten inscribir la propiedad y limpiar las cargas posteriores en el Registro de la Propiedad.
• Liquidación de Cargas Preferentes: Tendrás que liquidar recibos pendientes de IBI y Comunidad de Propietarios según marca la ley (tres años anteriores más el año en curso).
• Liquidación de Impuestos: Tienes 30 días hábiles para liquidar el ITP (si eres persona física) o el IVA/AJD (si eres persona jurídica).

7. Fase de Toma de Posesión (El Lanzamiento)

Es la fase final y la que más experiencia requiere.

•  Solicitud de Posesión: Si el inmueble no se entrega voluntariamente, se solicita al Juzgado el lanzamiento.
• Intervención de Abogado y Procurador: Obligatorios para gestionar los escritos judiciales y el impulso del proceso.
• Día del Lanzamiento: Acudir con la Comisión Judicial y un cerrajero para la toma de posesión física y cambio de cerraduras.
• Alta de Suministros: Con el Testimonio del Decreto, proceder al cambio de titularidad de agua, luz y comunidad de propietarios.

Tabla de Tiempos Estimados

Nota: Los tiempos de posesión dependen de la saturación del juzgado y la situación del ocupante.

¿Por qué contar con expertos?

Como habrás observado, la Cesión de Remate no es una compra, es un proceso judicial.

En Inversiones y Subastas, con más de 20 años de experiencia, nos encargamos de este checklist por ti. Desde la auditoría inicial hasta el día en que entras en la propiedad con el cerrajero, nuestro equipo legal y comercial protege tu inversión.

¿Estás listo para invertir con seguridad?

La cesión de remate requiere mano izquierda y conocimiento legal profundo. En Inversiones y Subastas te acompañamos en cada uno de estos puntos. Contacta con nosotros a través de info@inversionesysubastas.es  y asegúrate de que tu única preocupación sea la de disfrutar de la rentabilidad de tu nuevo activo.