La inversión en activos inmobiliarios procedentes de la banca o de procesos judiciales —ya sean Cesiones de Remate, REOs (Real Estate Owned) o Carteras de NPLs (Non-Performing Loans)— se ha convertido en una vía popular para inversores que buscan rentabilidades superiores al mercado tradicional. Los descuentos pueden ser espectaculares, a menudo superiores al 30% del valor de mercado.
Sin embargo, hay un factor que devora silenciosamente esa rentabilidad y que aterra al inversor inexperto: la ocupación.
Comprar un activo con personas en su interior, ya sean antiguos propietarios, inquilinos irregulares u okupas, transforma una oportunidad de inversión de alto rendimiento en una pesadilla legal y financiera. El coste de saneamiento y el tiempo necesario para obtener la posesión efectiva pueden hacer que el retorno proyectado se esfume.
El Riesgo Controlable: El valor real de una Cesión de Remate no se determina solo por su precio, sino por el tiempo que tardarás en disponer de él. Cada mes de demora por un ocupante es un mes perdido de alquiler o de venta, impactando directamente en tu Tasa Interna de Retorno (TIR).
En esta guía legal definitiva, desmitificaremos el proceso. Dejaremos de lado los temores y nos centraremos en la única herramienta eficaz: la estrategia legal de desalojo. Aprenderás a realizar una Due Diligence rigurosa para identificar exactamente el tipo de ocupante, y te presentaremos las tres vías de saneamiento para que puedas presupuestar con precisión el Coste Total de Adquisición (CTA) y convertir ese riesgo en un descuento adicional.
Prepárate para comprar con confianza. La clave no es evitar los activos ocupados, sino saber cómo desalojarlos legal y eficientemente.
La Clave de la Confianza: Identificar al Ocupante para Reducir el Riesgo
El pilar fundamental de la inversión segura en inmuebles ocupados es la correcta identificación del tipo de ocupación. No todos los ocupantes son iguales ante la ley, y el camino para el desalojo cambia radicalmente.
Los 4 Tipos de Ocupación y su Implicación Legal
Es vital categorizar al ocupante antes de hacer una oferta:
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Tipo de Ocupante |
Definición Legal (Situación legal inmueble ocupado) |
Consecuencia y Vía de Acción |
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1. Antiguo Propietario (Deudor) |
La persona que fue ejecutada y aún reside en el inmueble. |
Se le desaloja dentro del mismo procedimiento de Ejecución Hipotecaria. Es el proceso más directo. |
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2. Inquilino con Contrato Válido |
Un inquilino con contrato de alquiler anterior a la hipoteca o inscrito en el Registro de la Propiedad. |
El nuevo propietario está obligado a respetar el contrato hasta su finalización. |
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3. Inquilino Irregular (Precario) |
Personas con un contrato posterior a la hipoteca o sin título legal que justifique su permanencia. |
Se requiere una Demanda de Desahucio por Precario. |
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4. Okupas (Intrusos) |
Personas que han entrado a la fuerza o sin consentimiento del titular actual. |
Vía civil (Desahucio por Intrusión) o vía penal (Allanamientos). |
Documentos Imprescindibles en la Due Diligence
La clave para mitigar el riesgo de ocupación se encuentra en la revisión exhaustiva de estos documentos:
- Expediente Judicial Completo: Indica la fase de la ejecución hipotecaria y si el Juez ya ordenó el lanzamiento (toma de posesión).
- Nota Simple del Registro de la Propiedad: Fundamental para verificar titularidad, cargas y, crucialmente, si existe algún arrendamiento inscrito.
- Contrato de Cesión (si aplica): Revisar las cláusulas sobre la responsabilidad de saneamiento por evicción que asume el banco o el cedente.
Las 3 Estrategias de Saneamiento y Desalojo
Una vez identificado el ocupante, el inversor en REOs y NPLs tiene tres caminos estratégicos.
Estrategia A: El Camino Judicial (La Fuerza de la Ley)
Este es el proceso más común para el desalojo de inmuebles ocupados.
- Proceso de Ejecución: Si el desalojo es parte de la ejecución (caso del antiguo propietario), se solicita al Juzgado que continúe con el "lanzamiento forzoso" o toma de posesión.
- Proceso de Desahucio: Si se trata de okupas o precaristas, se debe interponer la demanda correspondiente.
- Plazo Estimado (A tener en cuenta): Dependiendo de la jurisdicción, este proceso puede variar de 6 a 18 meses.
Estrategia B: La Negociación (Ahorro de Tiempo = Ahorro de Dinero)
La negociación ("cash for keys" o "llave en mano") es la alternativa más rápida, aunque implica un gasto inmediato.
- Objetivo: Ofrecer una cantidad económica al ocupante para que abandone voluntariamente el inmueble en un plazo pactado.
- Valor Añadido: Esta estrategia es crucial para reducir el riesgo temporal de la inversión. Ahorrar un año de pleitos compensa, a menudo, el coste de la negociación.
- Implementación: El acuerdo debe ser siempre formalizado por escrito (idealmente ante Notario) e incluir cláusulas de penalización por incumplimiento.
Estrategia C: La Venta del Riesgo (Liquidación Rápida)
Si el proceso de desalojo se complica o los plazos judiciales se extienden, puede ser más rentable vender el activo.
- Descripción: Vender el activo ocupado a otro inversor, pero con un descuento aún mayor que compense el trabajo legal pendiente.
- Aplicación: Útil para liquidar rápidamente activos en grandes carteras de NPLs.
Presupuestación de Riesgos
La Fórmula del CTA: Integrando el Coste de Saneamiento en tu Inversión
La clave para invertir "sin miedo" es transformar el riesgo de desalojo en un coste medible. Debes ajustar la fórmula del Coste Total de Adquisición (CTA):
€€\{CTA} = {Precio de Compra} + {Impuestos} + {Reformas} + {Costes de Saneamiento}€€
Componentes del Coste de Saneamiento
- Costes Legales: Honorarios de abogado y procurador (fijos y variables).
- Costes Judiciales: Tasas y gastos de notificaciones o lanzamientos.
- Coste de Negociación: El importe entregado al ocupante (Estrategia B).
- Coste de Oportunidad (€Cop}}€): El lucro cesante por el tiempo de demora (alquiler o venta perdida).
Recomendación: Nunca inicies una inversión en Cesión de Remate sin haber reservado un colchón financiero del 15% al 20% del valor de compra exclusivamente para afrontar los costes imprevistos del desalojo.
Conclusión: Convierta el Riesgo de Ocupación en Descuento Adicional
El mercado de inmuebles en cesión de remate, REOs y NPLs está lleno de oportunidades para quienes entienden las reglas del juego legal. La ocupación no es un obstáculo insalvable, sino una condición del activo que, bien gestionada, justifica el descuento inicial.
Al dominar la Due Diligence y aplicar estratégicamente las vías de saneamiento judicial o negociadora, tomas el control total del proceso, garantizando que el gran descuento se traduzca, efectivamente, en una gran rentabilidad.
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Te asesoramos y ayudamos a gestionar todo el proceso: desde la Due Diligence inicial y la identificación del riesgo de ocupación, hasta la ejecución del plan de desalojo más eficiente (vía judicial o negociación) y la posterior gestión del activo.
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