Adquirir una propiedad con moradores representa una oportunidad para acceder a importantes descuentos en el precio de compra, en ocasiones superiores al 40% respecto al valor de mercado. Sin embargo, este tipo de operación implica asumir un riesgo operativo considerable, que exige una gestión extremadamente precisa y cuidadosa para minimizar posibles complicaciones y asegurar el éxito de la inversión.
A continuación, detallamos el proceso técnico, el marco legal vigente, los tiempos reales de los juzgados ante las complicaciones más comunes y los costes que definen el éxito de estas operaciones.
El Proceso de Desahucio: Tipologías, fases y procedimientos
Dependiendo de la naturaleza de la ocupación, el equipo jurídico de Inversiones y Subastas activa diferentes protocolos basados en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) porque no toda ocupación es igual ante la ley.
Tipologías de Ocupación: ¿A qué se enfrenta el inversor?
Identificar la naturaleza de la posesión es el primer paso para calcular el Retorno de Inversión (ROI). Hay tres tipos de ocupantes:
· Ocupantes de buena fe (inquilinos con contrato):
Cuando el inmueble cuenta con un contrato de alquiler vigente y registrado, el inversor pasa a ocupar la posición de arrendador. En estos casos, la estrategia legal suele consistir en respetar los términos del contrato o negociar una resolución amistosa para finalizar la relación arrendaticia.
· Poseedores en precario:
Se trata de personas que ocupan la vivienda sin pagar renta y sin disponer de ningún contrato que avale su presencia. Este escenario es habitual tras ejecuciones hipotecarias, cuando el antiguo propietario o sus familiares permanecen en el inmueble. La vía judicial adecuada para estos casos es el juicio verbal de desahucio por precario.
· Ocupación ilegal (okupas):
Corresponde a la entrada en la vivienda sin título legal ni consentimiento del propietario. Frente a esta situación, existen dos alternativas legales: la civil, mediante el "Desahucio Express" regulado por la Ley 5/2018, que agiliza la recuperación de la vivienda para personas físicas y entidades sin ánimo de lucro; y la penal, a través del delito de usurpación, especialmente recomendable si la ocupación es reciente y puede considerarse flagrante.
Fase A: El Requerimiento Previo (Vía Extrajudicial)
Antes de iniciar el proceso judicial, la gestión se desarrolla por vía extrajudicial, utilizando los servicios de abogados especializados en la materia. El primer paso consiste en la redacción y envío de un Burofax, que incluye certificación de texto y acuse de recibo. Este documento se remite al ocupante, sirviendo como notificación formal e inequívoca de la reclamación y requerimiento del propietario. El objetivo primordial de esta fase es acreditar la mala fe del ocupante y tratar de negociar una "salida pactada". Esta actuación previa resulta especialmente relevante, ya que, en caso de que el asunto llegue a juicio, facilita la condena en costas al demandado.
La actuación por vía extrajudicial tiene como principal finalidad ofrecer al ocupante un plazo determinado para entablar una negociación respecto a su salida del inmueble. A través de esta comunicación, se busca facilitar una “salida pactada”.
En el supuesto de que el ocupante no responda a la notificación o manifieste su negativa a negociar, el siguiente paso consiste en la interposición de la demanda judicial. De este modo, el propietario demuestra haber intentado una solución amistosa previa, lo que puede repercutir favorablemente en el proceso judicial posterior.
Fase B: La Demanda Judicial
En esta fase, es necesario interponer la demanda ante los Juzgados de Primera Instancia que corresponda. Tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda 12/2023, el procedimiento está sujeto a nuevos requisitos formales que deben cumplirse para que la acción prospere.
· Vivienda habitual del ocupante: La demanda debe indicar expresamente si el inmueble constituye la vivienda habitual de la persona que lo ocupa. Este dato es fundamental para determinar la aplicación de determinadas medidas de protección o plazos procesales específicos.
· Condición de Gran Tenedor: El demandante tiene la obligación de acreditar si ostenta la condición de Gran Tenedor. Se considera “Gran Tenedor” a la persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o más de 5 en zonas declaradas tensionadas. Esta condición puede conllevar obligaciones adicionales en el proceso.
· Situación de vulnerabilidad económica: Es imprescindible aportar una certificación sobre si el ocupante se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Este aspecto puede influir en la tramitación de la demanda y en la adopción de posibles medidas de suspensión o protección durante el proceso judicial.
De este modo, la demanda no solo debe fundamentar el derecho a recuperar la posesión, sino también cumplir con estos requisitos formales introducidos por la normativa vigente, lo que contribuye a garantizar la protección de los colectivos más vulnerables y la transparencia en el procedimiento judicial.
Fase C: El Lanzamiento
Una vez que el juzgado ha dictado sentencia favorable al demandante se procede a la fase de lanzamiento. En este momento, el órgano judicial fija una fecha y una hora concretas para llevar a cabo la recuperación física de la vivienda ocupada. El lanzamiento se realiza de forma coordinada por la comisión judicial, que está acompañada por el procurador del demandante y un cerrajero. Este equipo se encarga de ejecutar la orden judicial, garantizando que la posesión del inmueble vuelva al propietario de manera efectiva y conforme a la resolución dictada por el juzgado.
Los tres pilares legales del proceso de desalojo
El marco jurídico que regula el proceso de recuperación de inmuebles ocupados se asienta sobre tres pilares fundamentales que el inversor debe tener en cuenta durante todo el procedimiento:
1. Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
La Ley de Enjuiciamiento Civil, en sus artículos 250, 437 y 441, establece los cauces procesales aplicables al desalojo. Estos artículos determinan los plazos, los requisitos para la interposición de la demanda y las fases esenciales del procedimiento, garantizando que se sigan los pasos adecuados y se respeten los derechos procesales de las partes implicadas.
2. Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda
Esta normativa introduce novedades relevantes, especialmente para los grandes tenedores. Obliga a la mediación previa como requisito indispensable antes de acudir a la vía judicial, buscando favorecer acuerdos y salidas pactadas. Asimismo, exige la obtención y aportación de informes sobre la situación de vulnerabilidad social de los ocupantes, lo cual puede repercutir en la tramitación y resolución del procedimiento.
3. Real Decreto-ley 16/2025
El Real Decreto-ley 16/2025 amplía hasta finales de 2026 la suspensión de los lanzamientos para personas que se hallen en riesgo de exclusión social. Esta prórroga supone una protección adicional para los colectivos más vulnerables y puede afectar directamente a la ejecución de las sentencias de desalojo, condicionando la recuperación efectiva del inmueble.
Estos tres pilares constituyen la base legal sobre la que debe apoyarse cualquier estrategia de recuperación posesorias, siendo imprescindible su conocimiento y aplicación rigurosa a lo largo del procedimiento.
Guía Detallada del Proceso de Desalojo
Si la vía diplomática no prospera, el inversor debe iniciar la maquinaria judicial. Estos son los hitos clave:
Fase 1: La Interposición de la Demanda
Se requiere Abogado y Procurador. La demanda debe acompañarse del título de propiedad:
· Escritura (en caso de que el inmueble se haya adquirido en la fase de REO).
· Testimonio de Decreto de Adjudicación (en caso de que el inmueble se haya adquirido en la fase de Cesión de Remate).
Es vital solicitar en este momento la fecha de lanzamiento para ganar tiempo.
Fase 2: El Requerimiento y la Contestación
El juzgado notifica a los ocupantes. En casos de ocupación ilegal, se les otorga un plazo de 5 días para presentar un título justificativo. Si no lo presentan, el juez dicta un auto ordenando la inmediata entrega de la posesión.
Pero ¿Qué pasa si no se puede notificar al ocupante? Este es el punto que más afecta al cronograma de la inversión. La ley exige que el demandado sea notificado para evitar la indefensión.
El Proceso de Notificación Fallida:
- Primer Intento (Servicio de Notificaciones): El funcionario del juzgado acude a la vivienda. Si no hay nadie o se niegan a recogerla, se intenta una segunda vez en horario distinto.
- Averiguación de Domicilio: Si el primer intento falla, el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) utiliza el Punto Neutro Judicial para buscar otros domicilios asociados al DNI/NIE del ocupante.
- Notificación por Edictos (El último recurso): Si tras las averiguaciones no hay rastro del ocupante, el juzgado publica la notificación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) o en el tablón de anuncios del juzgado.
Impacto en el Tiempo:
- Notificación exitosa: 1 a 2 meses.
- Notificación fallida con averiguación de domicilio: Añade de 3 a 5 meses adicionales.
- Notificación por edictos: Puede retrasar el proceso entre 6 y 9 meses totales solo para dar por iniciada la fase de contestación.
Fase 3: La Suspensión por Vulnerabilidad
Este es el punto más crítico en la legislación actual. Los ocupantes pueden solicitar la intervención de servicios sociales. Si se acredita vulnerabilidad económica, el proceso puede suspenderse temporalmente hasta que la administración ofrezca una alternativa habitacional.
Fase 4: El Lanzamiento (Día del Desahucio)
En esta fase, se alcanza el momento más determinante del procedimiento de desahucio. La comisión judicial se traslada físicamente al inmueble para ejecutar la orden de lanzamiento. Si los ocupantes no abandonan la vivienda de forma voluntaria cuando se les requiere, la autoridad procede a solicitar la intervención de la fuerza pública. En ese caso, se lleva a cabo el desalojo forzoso de los moradores y, a continuación, un cerrajero profesional procede al cambio de cerradura del inmueble, garantizando así el acceso exclusivo al nuevo propietario o a la persona designada por el juzgado.
Factores que Afectan el Tiempo y el Coste de la Inversión
Para que una subasta o compra de activo ocupado sea rentable, el inversor debe auditar estas variables:
El Factor Tiempo: La "Justicia Lenta"
Un desahucio en España suele durar entre 8 y 15 meses, dependiendo de la saturación del juzgado (partidos judiciales como Madrid o Barcelona suelen ser más lentos que provincias menos pobladas). Cada mes de retraso es un mes de lucro cesante.
Gastos Legales y Operativos
- Honorarios de abogado y procurador: Entre 1.500€ y 3.500€ (según la complejidad, puede variar el precio).
- Cargas de Suministros: El inversor a veces debe lidiar con deudas de agua o luz, o con el riesgo de que los ocupantes realicen "enganches" ilegales.
- IBI y Comunidad: Durante el proceso, el nuevo propietario es responsable de estos pagos.
El Estado de Conservación del inmueble
Una de las principales preocupaciones al adquirir un inmueble ocupado es el estado en el que se encuentra la vivienda al finalizar el proceso de desahucio. Existe un riesgo real de que el morador, al verse obligado a abandonar la propiedad, cause daños tanto estéticos como estructurales en el inmueble. Estos desperfectos pueden ir desde simples deterioros superficiales hasta daños más graves que afecten a la integridad del edificio.
Por este motivo, resulta imprescindible que el inversor incluya en su planificación financiera un presupuesto destinado a la posible reforma del inmueble tras la toma de posesión. Esta previsión económica debe contemplar tanto las reparaciones básicas como las actuaciones necesarias para devolver la vivienda a un estado óptimo para su uso o comercialización. Así, se minimizan las sorpresas y se protege la rentabilidad de la inversión frente a imprevistos derivados del proceso de desalojo.
Estrategias de Negociación: La "Salida Pactada"
En muchos casos, optar por una solución negociada antes de agotar la vía judicial puede ser la estrategia legal más eficaz. Este enfoque, conocido como negociación de llaves por incentivo, consiste en ofrecer al ocupante una compensación económica a cambio de que abandone voluntariamente la vivienda en un plazo que suele oscilar entre 15 y 30 días. La condición primordial para la entrega de esta cantidad es que el inmueble se encuentre en buen estado al momento de la salida.
La principal ventaja de este método es doble: por un lado, permite ahorrar los costes asociados a los honorarios de abogados y procuradores, evitando así prolongados meses de espera vinculados al proceso judicial. Por otro lado, reduce significativamente el riesgo de que la vivienda sufra deterioros, ya que el acuerdo suele contemplar la entrega de las llaves con el inmueble en condiciones óptimas.
La Importancia de la Experiencia
Invertir en inmuebles con moradores no es para aficionados. Requiere un conocimiento profundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil y una capacidad de negociación firme. El éxito no está en la compra, sino en la gestión eficiente de la salida del ocupante.
En Inversiones y Subastas, somos conscientes de los retos que plantean estos activos. Por ello, ponemos a su disposición a nuestro equipo jurídico especializado. La complejidad de la notificación y los nuevos requisitos de la Ley de Vivienda hacen que cualquier error formal en la demanda suponga meses de retraso y miles de euros en pérdidas.
A través de Inversiones y Subastas, gestionamos el activo desde la identificación en el portal de subastas hasta la entrega de llaves. Nuestros abogados son expertos en la gestión del proceso de desahucio, contando con más de 20 años de experiencia en litigios de posesión. Dominamos las estrategias de localización de ocupantes "invisibles" para evitar la ralentización por edictos y asegurar que su inversión sea rentable en el menor tiempo posible.
¿Tiene un activo con problemas de notificación o una ocupación compleja?
Contacte con Inversiones y Subastas a través de info@inversionesysubastas.es y permítanos realizar un diagnóstico jurídico sin compromiso y acelerar la recuperación de su propiedad.
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