Tres de estas figuras son los NPLs, la Cesión de Remate y REOs. Entender qué son, cómo se diferencian y por qué llegan al mercado es fundamental para cualquiera que busque oportunidades en este nicho.
📉 1. Non-Performing Loans (NPLs) o Préstamos Morosos
Los NPLs (por sus siglas en inglés) son el punto de partida de este proceso.
¿Qué son?
Un NPL es un crédito bancario (generalmente una hipoteca) en el que el deudor ha dejado de cumplir con los pagos acordados por un período significativo. El término más simple para entenderlo es préstamo moroso o préstamo dudoso.
- Característica clave: Lo que se vende es la deuda (el préstamo), no la propiedad directamente. La propiedad sigue legalmente a nombre del deudor.
- Situación de Venta: El banco, para sanear su balance y liberar capital, decide vender esta cartera de préstamos a inversores especializados (fondos de inversión) a un precio descontado. El inversor compra el derecho a cobrar esa deuda y continuar el proceso legal contra el deudor.
🔨 2. Cesión de Remate (o Cesión de Derechos de Adjudicación)
La Cesión de Remate es una figura legal que ocurre dentro del proceso de subasta judicial.
¿Qué es?
Es el acto mediante el cual se vende o se cede los derechos de adjudicación sobre el inmueble a un tercero, antes de que la propiedad sea formalmente inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad.
- Característica clave: Lo que se cede es la posición procesal. El comprador final (el cesionario) asume el derecho y la obligación de pagar el precio del remate y solicitar la escrituración del bien a su favor ante el juez.
- Situación de Venta: Esta figura es utilizada por inversores que buscan obtener una ganancia rápida al "revender" su derecho de compra a un tercero, simplificando el proceso final para el cesionario y obteniendo una utilidad sin necesidad de gestionar la inscripción de la propiedad a su propio nombre.
🏡 3. Real Estate Owned (REOs) o Activos Adjudicados
Los REOs representan el siguiente paso lógico en la cadena.
¿Qué son?
Un REO es un inmueble que ha pasado por todo el proceso de ejecución hipotecaria y ha sido adjudicado (tomado) por la entidad financiera que otorgó el crédito, al no haber postores o no alcanzar el precio mínimo en la subasta pública.
- Característica clave: La propiedad ya está legalmente a nombre del banco. Es un activo inmobiliario que el banco debe gestionar y vender.
- Situación de Venta: El banco no es una inmobiliaria, por lo que su objetivo es vender el inmueble lo más rápido posible para recuperar el capital y los costes legales. Estos inmuebles suelen ser gestionados por plataformas especializadas y se venden directamente al público o a inversores, a menudo con precios por debajo del 30% del precio de mercado.
⚖️ Diferencias Clave y El Camino a la Venta
Para entender realmente el mercado, es crucial diferenciar estas tres figuras:
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Figura |
¿Qué se Compra? |
¿Quién es el Propietario? |
Fase del Proceso |
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NPL |
La Deuda y la garantía hipotecaria. |
El Deudor original. |
Fase inicial y judicial. |
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Cesión de Remate |
El Derecho a recibir la propiedad tras la subasta. |
El Juez controla la adjudicación. |
Fase avanzada de la subasta. |
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REO |
La Propiedad (el activo inmobiliario). |
El Banco (o servicer). |
Fase de comercialización final. |
¿Cómo se llega a la Situación de Venta?
La situación de venta de estos activos es el resultado directo de la ejecución de una garantía hipotecaria cuando un deudor no cumple con sus obligaciones:
- Origen (NPL): El deudor incumple el pago de la hipoteca. Tras un tiempo de impago (generalmente 90 días o más, dependiendo de la jurisdicción), el préstamo se clasifica como NPL. En este punto, el banco puede vender la deuda a un fondo.
- Ejecución: El banco (o el fondo que compró el NPL) inicia un proceso judicial de ejecución hipotecaria.
- Subasta: El inmueble se somete a subasta pública.
- Cesión de Remate: Si la subasta queda desierta, la siguiente fase del inmueble es la cesión de remate pudiendo optar por ceder su derecho a un tercero por un precio muy por debajo del precio de mercado.
- Adjudicación (REO): Si el inmueble no se vende en la situación de Cesión de Remate, el inmueble se lo adjudica la propia entidad financiera para saldar la deuda. En este momento, la propiedad pasa a ser un REO y el banco lo pone a la venta en el mercado inmobiliario tradicional. Puede darse el caso de que la entidad financiera, venda el inmueble sin tener la posesión de este (hecho que después de celebrarse la firma de las escrituras ante notario, se tenga que informar al juzgado de que el comprador de dicho inmueble desea obtener la posesión del activo) y sin liquidar las cargas adicionales (IBI y CP). Por ello, este tipo de venta supone un ahorro de aproximadamente un 30% menos del precio de venta tradicional.
Entender estos tres conceptos te permite identificar exactamente en qué punto del ciclo de vida del crédito se encuentra un activo, y, por lo tanto, cuál es el riesgo legal y la oportunidad de descuento que conlleva la inversión.
🚀 Conclusión
Los NPLs, la Cesión de Remate y los REOs son términos que describen diferentes fases de un mismo proceso: la gestión de un crédito hipotecario incumplido. Mientras que los NPLs son para inversores que buscan comprar deuda y gestionar el proceso legal, la Cesión de Remate es una oportunidad táctica dentro del proceso judicial para obtener activos rápidamente. Por su parte, los REOs ofrecen la compra de un inmueble ya saneado legalmente por el banco.
Dominar esta terminología es el primer paso para acceder a un mercado con un alto potencial de rentabilidad.
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